فرض کنید زمینی 180 متری در منطقهی پر تراکم شهر دارید و تصمیم گرفتید آن را به 2 قطعه ی 90 متری تفکیک کنید؛ سپس یکی را برای خودتان ساخت و ساز انجام دهید و دیگری را بفروشید. بعد از کشیدن نقشه توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری آن را به شهرداری میبرید تا تاییدیه تفکیک را دریافت کنید. شهرداری بر اساس ضوابط طرح تفصیلی حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی را 120 و حداقل عرض ملک را 8 متر مشخص میکند؛ در نتیجه شما اجازه ی تفکیک ملک خود را دریافت نمیکنید.
در این شرایط، میتوانید نسبت به شکایت از شهرداری در دیوان عدالت اداری اقدام نمایید؛ اما در اکثر مواقع به دلیل اینکه شهرداری در دادگاه استناد بر طرح تفصیلی شهر و ضوابط شهری را مطرح میکند شکایت شما نتیجه ای نمیدهد.
بهترین کار در خصوص پرونده های مشابه، این است که اگر تصمیم به تفکیک زمین مسکونی خود دارید، قبل از هرگونه اقدامی با یک وکیل ملکی که به قوانین شهرداری آگاهی کامل تری دارد مشورت کنید. وکیل ملکی مجرب با بررسی کامل پرونده ممکن است راه حل هایی برای حل این مشکل ارائه دهد؛ مانند مذاکره با همسایه برای تجمیع با ملک مجاور، کمیسیون ماده 5 برای بازنگری طرح تفصیلی و…
021-22014140 ☎️
021-22034564 ☎️
در این مقاله بررسی میکنیم که چه عواملی در تعیین حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی تاثیر گذارند؟ پیشنهاد میکنیم حتی اگر در این زمینه اطلاعات کافی دارید نیز از نکات طلایی گروه حقوقی اقبالی استفاده کنید.
حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی چقدر است؟
هیچ قانونی وجود ندارد که تعیین کند حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی باید چقدر باشد؛ تصمیم گیری در این مورد توسط شهرداری انجام میشود و به ترکیبی از عوامل مختلف مانند طرح تفصیلی شهری، عرض گذر و… بستگی دارد که در ادامه آن ها را بررسی میکنیم.
به طور کلی در مناطق ویلایی نشین، کم تراکم و نوساز شهرداری برای عدم ازدحام آپارتمانی و حفظ بافت شهری آن منطقه حداقل متراژ را بالاتر تعیین میکند (بین 200 تا 300 متر) و برای مناطقی که بافت شهری آن آپارتمانی و پرتراکم است و یا مناطق فرسوده ای که نیازمند نوسازی است، شهرداری انعطاف پذیری بیشتری در مورد حداقل مساحت در نظر میگیرد. (100 تا 150 متر)
چه عواملی در تعیین حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی تاثیر گذارند؟
همانطور که پیش تر اشاره کردیم، ترکیبی از عوامل مختلف در تعیین حداقل مساحت تفکیک زمین مسکونی نقش دارند؛ از جمله:
- طرح تفصیلی شهری
- عرض گذر
- نوع بافت شهری
- ضوابط شهرداری هر منطقه
- عرض ملک (برِ زمین)
در ادامه ی مقاله به بررسی دقیق تر هر یک از عوامل میپردازیم:
1- طرح تفصیلی شهری
طرح تفصیلی شهری مهم ترین معیار برای تعیین حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی است. این طرح مانند یک نقشه عمل میکند که به طور دقیق در آن مشخص شده:
- هر خیابان چقدر عرض دارد؟
- هر کوچه به چه پلاک هایی مرتبط میشود؟
- حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی برای هر منطقه چقدر است؟
- برای ساخت در هر منطقه چه شرایطی باید رعایت شود؟
این اطلاعات از هر شهر به شهر دیگر، و حتی در یک شهر از هر محله به محله ی دیگر متفاوت است؛ بنابراین اگر تصمیم به تفکیک زمین خود دارید، اولین اقدامی که باید انجام دهید این است که از شهرداری در مورد طرح تفصیلی سوال کنید و بررسی کنید که اولا زمین شما قسمتی از محدوده شهری محسوب میشود یا خیر (اگر در محدوده شهری قرار نداشته باشد، حتی اگر مسکونی باشد نیز مسئولیت آن با شهرداری نیست) دوما بر اساس شرایط زمین شما حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی چقدر است؟
2- عرض گذر (عرض کوچه یا خیابان)
عرض خیابان یا کوچه ای که زمین شما در آن قرار دارد، بر میزان حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی موثر است؛ هر چقدر عرض یک کوچه کمتر باشد، حداقل متراژ مورد نیاز برای هر قطعه بیشتر میشود. اکنون دقیق تر این مورد را بررسی میکنیم:
برای مثال عرض گذر فعلی کوچه ای 6 متر است، اما به دلیل سختی تردد خدمات شهری (آمبولانس، آتش نشانی و…)، نورگیری کمتر و… در طرح تفصیلی آن منطقه مشخص شده این عرض باید به 8 متر برسد؛ یعنی هر خانه از هر طرف باید به اندازه یک متر عقب نشینی داشته باشند. در این شرایط، اگر شما بخواهید زمینی در آن کوچه را تفکیک کنید، ممکن است شهرداری بخشی از مساحت زمین را به عنوان فضای خالی مشخص کند و اجازه ی ساخت برای آن قسمت ندهد.
3- نوع بافت شهری (تراکم منطقه)
بافت شهری یعنی هر منطقهی شهر از نظر قدمت ساختمان، تراکم و زیر ساخت ها به چه صورتی است. این معیار نیز میتواند بر حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی تاثیرگذار باشد؛ برای مثال در بافت های فرسوده یا قدیمی که نیاز به نوسازی بیشتر دارند شهرداری سیاست تشویقی در نظر گرفته، و ممکن است برای متراژ های پایین تر نیز مجوز ساخت دهند.
4- شهرداری هر منطقه
شهرداری ممکن است بر اساس سیاست های منطقه ای که دارد و همچنین، ازدحام جمعیت و تراکم بیش از حد در یک منطقه، سخت گیری بیشتری در تعیین حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی انجام دهد؛ حتی اگر با طرح تفصیل شهری متفاوت باشد.
نکته ای که باید بدانید این است که شهرداری میتواند نسبت به طرح تفصیلی شهری سخت گیری بیشتری در تعیین حداقل متراژ داشته باشد اما نمیتواند سهل گیرانه تر متراژ تعیین کند.
5- عرض ملک (بر زمین)
به غیر از مساحت زمین و عرض کوچه، برِ زمین نیز در تعیین حداقل متراژ زمین مسکونی موثر است. برِ زمین، یعنی آن قسمتی از زمین که به طور مستقیم با معبر شهری در تماس است. بر اساس سیاست های شهری اگر عرض ملک از میزان مشخصی کمتر باشد، به دلیل مشکل در نورگیری، تهویه و طراحی پارکینگ ممکن است کلا اجازه ی تفکیک زمین داده نشود و یا حداقل متراژ بر این اساس تغییر کند.
نتیجه گیری
اگر تصمیم به تفکیک زمین مسکونی خود دارید، توجه به حداقل متراژ قابل قبول برای تفکیک از نظر شهرداری و عوامل موثر بر آن از اهمیت ویژه ای برخوردار است. اگر سوالی در این خصوص دارید میتوانید از مشاوره حقوقی وکلای اقبالی بهره مند شوید و یا در بخش دیدگاه ها سوالات خود را با ما مطرح کنید.
021-22014140 ☎️
021-22034564 ☎️
اگر ملک در خارج از محدودهی شهری باشد، فرآیند تفکیک و مرجع رسیدگی به آن چه تفاوتی با درون محدوده دارد؟
در خارج از محدوده شهری، مرجع صدور مجوز تفکیک معمولاً بنیاد مسکن یا اداره منابع طبیعی و جهاد کشاورزی است، نه شهرداری. در این موارد، محدودیتهای بیشتری وجود دارد و گاهی تفکیک بهطور کامل ممنوع است، خصوصاً در زمینهای زراعی یا منابع طبیعی.
آیا میتوان با پرداخت عوارض، حداقل متراژ تفکیک را کاهش داد؟
خیر، پرداخت عوارض تنها در زمینه افزایش سطح زیربنا یا طبقات مؤثر است، نه کاهش حداقل متراژ تفکیک. ضوابط تفکیک به طرح تفصیلی و عرض گذر وابسته است و قابل خرید یا معامله نیست.
اگر همسایهها راضی به تجمیع ملک باشند، چه مراحلی باید طی شود؟
ابتدا باید قرارداد تجمیع بین مالکین تنظیم و سپس درخواست رسمی به شهرداری ارائه شود. پس از تأیید، نقشه جدید توسط نقشه بردار رسمی کشیده و سند جدید صادر میشود.